アメリカ不動産投資情報
Hajime Shimabukuro
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アメリカの不動産でよく使われる英語

 

物件タイプ

Short sale (ショート・セール): 物件の市場価格がローンの残額よりも低いので、その差額を銀行が損をして物件を売り払う交渉で売買が成立する物件を言います。売値は安いのが魅力ですが、契約が始まってから3ヶ月から6ヶ月以上、物件によっては1以上も交渉に時間がかかる場合があるのが問題点。通常、持ち主が住んでいる場合が多いので、物件のコンディションは悪くなく、格安で買える可能性がある。契約が決まっても、どれ位の時間がかかるのかはっきりせず、最終的に抵当権を銀行に差し押さえられて買う事が出来なくなる場合もある。(クロージングまでの期間、3ヶ月から1年)

Foreclosure (フォークロージャー): 銀行抵当物件。持ち主もいなくなって長い時間がたっているので、コンディションがあまり良くない物件が多い。但し、銀行によっては内装をきれいにして売り出す場合もあります。Short saleと違って銀行からの返事が早く、契約が決まれば早くクロージングする事が出来る。(クロージングまでの期間、45日から2ヶ月)

Single Family Home (シングル・ファミリー・ホーム):一般的な一軒家。(クロージングまでの期間、45日)

Multi Family (マルティ・ファミリー):一つの建物に4ユニット以上あるアパート等の物件。5ユニット以上の建物の購入は、一般的なファイナンスは使えず、コマーシャル・ファイナンス扱いとなる。

Condominium (condoコンド) : 通常、アパートの建物内の一つのユニットを表し、持ち主は個別。建物の外壁や共通使用エリアは、HOAによって管理される。

Duplex (デュプレックス): 一つの建物に二つのユニットが繋がっている物件。夫々のユニットには別々の出入り口とリビング・スペースがある。隣通しの場合も上下の場合もある。

 

物件情報関係

HOA (ホーム・オーナーズ・アソシエーション):コミュニティの自治会。最初は開発・建築会社ですが、次第に住人が中心となってコミュニティのルールを決めていきます。全ての住人はアソシエーション費用を支払い、その決められたルールを守らなければいけません。支払いを怠ると罰金及び物件に留置権(Lien)を付けられてしまいます。賃貸に物件を出しても、支払い義務は持ち主にあり、テナントはルールを守る義務があります。アソシエーション費用に使われる内容は、プールやテニスコート、フィットネスセンター等の施設の維持費やコミュニティ内の芝生やゲート等の管理から、セキュリティ費用等に使われます。

Lien (リーン):負債補償の為、留置権を物件に付ける事を言います。一般的なのにモゲージ・リーンで、銀行がモゲージ額分のリーンを家に付けます。固定資産税が未払いになりますと、タックス・リーンと呼びます。

Special Assessment (スペシャル・アセスメント):台風等の被害で修理にかかる費用が発生した場合、通常のコミュニティ費用とは別に、特別にかかる費用。

Property Tax (プロパティ・タックス):固定資産税。政治的影響や物件評価額によって多少の変動があります。毎年11月から支払う事ができ、3月までに支払わなければLien(リーン)をかけられる。

Living Space (リビング・スペース):ガレージを除いた、実際に住めるスペース。サイズはsq.ft (スクエアー・フィート)で表します。

MLS (Multiple Listing Service):全米不動産協会のメンバーが使用できる物件検索のデータ・サービス。常に全ての情報がアップデートされており、最も信頼できる最新情報。

Disclosure statement (ディスクロージャー・ステイトメント):売り手は物件の現状や過去に起こった事などを法律に基づいて書面に明記する必要があります。その他、エージェントや関連会社等を明記した書面もあります。

Proof of Founds (プルーフ・オブ・ファンズ):物件購入の際必要となる書類の一つで、現金購入なら銀行の残高証明書、ファイナンスならPre-approval letter(プリ・アプルーブ)銀行からの手紙でいくらまでファイナンスが可能か明記されている書類が必要です。

Assessed Value (アセスト・バリュー) : 物件の価値評価額。Market Value (マーケット・バリュー)とも呼び、同じエリアで過去数ヶ月間に売られた、似たような物件情報で計算される。

 

契約書関係

Residential Contract For Sale And Purchase:一般住宅物件の契約書。売主と買主の名前、正式な住所、現在の状態でなくなるものや置いていくものの明記、買値、手付金額、契約の受け入れ期日、クロージング日、購入方法、修理費用が発生した場合の最大支払額、インスペクションの期間等を明記し、特別な条件等も加える事が出来る。売主と買主のサインが揃った時点で正式な契約となります。

“AS IS” Residential Contract For Sale And Purchase : このままの状態で物件を購入する契約書。修理費用が発生しても、売主が出す事が出来ない、Short sale物件やForeclosure物件の場合はこの契約書を要求してきます。

Exclusive Right of Sale Listing Agreement:  物件を売る時の契約書。売主とブローカー、契約期間、売値にクロージング時に支払うコミッション額の明記します。

Title(タイトル)/Escrow(エスクロー)Company:売主と買主の不動産業務が公平に行われているか、第3者の立場で実務を行う会社。契約書が受け入れられてから、72時間以内にEscrow Money Deposit(エスクロー・マネー・デポジット)手付金の入金を行います。

Title Insurance (タイトル・インシュランス): 物件の所有権に問題が発生した時に使われる保険。ファイナンスの場合は、銀行がファイナンス額分の保険に入り、買主は購入金額分の保険に入ります。

Deed (ディード) : 不動産の譲渡を明記した重要な書類。

Settlement Staement (セトルメント・ステイトメント 別名HUD-1) : 買主と売主、夫々にかかるクロージング費用の配分を表した書面。

Notary Public (ノタリー・パブリック) : クロージングに関わる重要な書類等で、公証人の前で書類にサインをしなければ効力をもたないのもあります。アメリカでは銀行で簡単にNotarize(ノタライズ)してくれますが、日本ではアメリカ大使館か公証人役場にて出来ます。

Power of Attorney (パワー・オブ・アトーニー) :  委任状。Notarizeが必要です。

Closing (クロージング) : 所有権の譲渡。買主はHUD-1に明記された金額を、銀行振り込みするか、Certified Check(サーティファイド・チェック) 銀行小切手での支払いが完了後、売主から鍵を受け取ります。

 

名義の種類 

Individual (インディビジュアル) : 個人名義。一番簡単な方法。結婚している場合は、相手方のサインを要求される時があります。

Tenants in Common (テナント・イン・コモン): 二人以上の共同名義。夫々の持ち主が共同に権利を分けます。

Joint of Tenants with Right of Survivorship (ジョイント・オブ・テナント・ウィズ・ライト・オブ・サバイバルシップ) : 夫々の持ち主は平等に権利を持ちますが、持ち主の死後、その権利は持ち主の子息に移ります。

Tenants by Entirety (テナント・バイ・エンタイアティ): 夫婦共同名義。 片方が亡くなりますと、全ての権利がもう片方に移ります。

Corporate Entity (コーポレイト・エンティティ) : 会社名義。

 

不動産投資関係

CAP RATE (キャップ・レート): 投資物件の純収入(家賃収入からアソシエーション費用等全ての諸経費を差し引いた金額)を購入金額で割ってパーセント表示したもの。例えば現金10万ドルで購入した投資物件が、家賃収益から色々な諸経費を引いた1年間の収益が1万ドルだったとしたら、キャップレートは10パーセントとなります。ファイナンスの場合は同じ計算は出来ませんが、簡単な目安になります。

CASH FLOW (キャッシュ・フロー) : 家賃収入から管理費や修繕費、モゲージ等を差し引いて手元に残る金額。

CAPITAL GAIN (キャピタル・ゲイン) : 価格上昇による売買差益。充実した中古物件マーケットに加え、不動産所有者への税優遇制度があるアメリカでは、ロケーションやコンディションが良ければ将来の売価価値は上昇しています。例.過去5年間の間で2年間住んでいれば最大$250,000までの売却利益は税金がかかりません。夫婦で申請する場合は、その金額は倍の$500,000までになります。

TAX SHELTER (タックス・シェルター) : 節税対策。下記の二つが主なものです。

1. 1031 EXCHANGE (1031エクスチェンジ) : 交換先送り税。投資物件を売却時に課税させれれるキャピタルゲインは現在15%ですが、その差益をそのまま類似する不動産投資物件に回す事が出来る。しかも、この制度を利用して永遠に課税の回避、先送りが出来ます。

2. Depreciation (デプレシエーション) : 減価償却。アメリカでは一般的な一軒家やタウン・ハウス、コンドを購入し、レンタル・プロパティとした場合、新しさに関係なく27.5年で減価償却が可能です。又、一般的な一軒家やタウン・ハウスの場合の土地建物の割合は、土地が2割、建物が8割となります。コンドの場合は、購入価格からカウンティのタックスに表示されているLand Valueを差し引いた金額で償却できます。

例: アメリカで一軒家を100,000ドルで購入し、レントしたとします。建物8割で、耐用年数27.5年で均等償却した場合、

100,000ドル x 80% ÷27.5年 = 2,909ドル/ 年間

日本在住の方がアメリカに直接投資した場合、米国不動産投資で出た損失は日本の収入と損益通算でき、節税にもつながります。