アメリカ不動産投資情報
Hajime Shimabukuro
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Archive for the ‘物件管理’ Category

最近の投資物件探し

August 8th, 2015 by Hajime Shimabukuro

先月、お客様が購入されたタウンハウス投資物件のリノベーションが終りましたので、 早速、賃貸のマーケットに出しましたら相変わらず沢山の連絡があり、3日でリスティングをストップしました。 家賃が低い訳ではないのですが、3部屋で1000ドル程度だと、 物件が古くても賃貸の需要が高いのが最近のオーランドの現状です。   このお客様は新たな物件購入を考えているのですが、 中々簡単には見つかりません。 先ず、価格的に10万ドル前後の物件は少ない。 更に、似た様な不動産投資家が沢山いる。 従って、複数オファーになって購入価格が上がってしまう。 いわゆるミニバブル状態です。   そこで、お客様の要望でもありますが、物件探しの地域を広げてみる事にしました。 不動産投資物件は価格や利回りも重要ですが、物件近辺の雰囲気も大切だと思います。 早速コミュニティを見に行き、雰囲気も良かったのでオファーしました。 新たな物件も複数オファーでしたが、受け入れられました。  

問題ありテナントの対処法

July 19th, 2015 by Hajime Shimabukuro

質問:家賃は毎月支払っているが、騒音で近所からの不満や駐車やゴミ出し等でアソシエーションの規則を守らないテナントの対処はどうすればいいか? 答え:先ずは、色々と不満が来ている事をテナントに伝えます。次にEMAILか手紙で伝える事で正式に問題がある事を分かってもらいます。 それでも問題が解決されない場合はテナントを退去させた方が良いのかどうかを決めます。リース契約が残り僅かであれば我慢した方が良いかも知れません。 テナントを退去させると決めましたら、”7 DAYS NOTICE” の手紙を出します。 手紙の内容は、7日間の内に問題を解決出来なければ契約を破棄します。又、1年以内に同じ事が起きれば即契約解除になる旨も入れた方が良いでしょう。 テナントの撤去は大変なので出来る限り穏やかに問題は解決したいですね。。。

物件管理 テナント探し

December 28th, 2014 by Hajime Shimabukuro

テナント選びは最も大変です。 最初の印象は良くても訳ありの人も沢山います。 今までの経験上、物件紹介後すぐに入居したいとか、 前もって6か月分の家賃を支払いたいとか言ってくる方は問題ありです。 なので、物件紹介の時に色々と質問します。 どうして前の場所を移る必要があるのか、家賃の支払いはちゃんとしていたか等は聞き出します。 候補者にはアプリケーションを提出してもらい、クレジット、犯罪歴、過去に立ち退き命令や自己破産があったかをチェックをします。そのチェックは有料ですがネットで直ぐに結果が出ます。 結果が良ければ、アプリケーションの内容確認です。 現在の管理人に連絡して、問題がなかったかを確認し、仕事場にも確認します。 そして、給料の明細や銀行の明細等の証明書、運転免許書のコピーも受け取ります。 ここまで来てもキャンセルされる場合がありますので、敷金(1か月分)を受け取るまでは安心出来ません。 最後はコンディションをお互いにチェックして、契約書にサインして最初の家賃も受け取り、鍵を渡します。    

新しい賃貸物件の契約完了

August 13th, 2014 by Hajime Shimabukuro

立ち退き ステップ4

March 24th, 2014 by Hajime Shimabukuro

テナントのEviction(立ち退き) とDamages(損害請求)、全てファイルが完了しました。 2月13日、Sherrif(保安官)の立会いのもとでドアを開けました。 テナントが居座っていたら強制退去させるのですが、 既にテナントは去っていましたので、誰もいない事を確認して終了。 既に大きな荷物は運び出されており、ゴミが散乱した状態でしたが、 室内に大きなダメージがなかったので一安心でした。 ゴミを捨て、室内の掃除、そして新たにマーケットに出すための修復は自分達でするしかありません。   今度は損害請求で、3月19日、再び召喚です。 思った通り、テナントは現れなかったので、裁判官に損害を伝え、 全ての要求通りではなかったですが、損害額が決まり、全て完了しました。 テナントへの損害は公的機関に記録される為、 今後のテナントのクレジット・チェックの際は上記の内容が表示され、ファイナンスを組むのが困難にります。 損害費用を受け取る事は厳しいかも知れませんが、 契約時に受け取ったセキュリティ・デポジットで費用は少しカバーされました。   これまでの道のりは、ファイルをしてから立ち退きの実行まで約30日、 損害請求まですると約60日かかりました。 幸い、新しいテナントも見つかり、既に3月から入居しています。